Comment acheter un bien immobilier aux USA ?

Acheter aux USA n’a jamais été aussi facile, la législation américaine, les possibilités de financements mais aussi les opportunités d’investissement sont des atouts majeurs.
Aux USA, une acquisition immobilière par un étranger est très facile, l’acquéreur détient le bien en titre et il dispose des mêmes droits qu’un propriétaire américain.

Plusieurs options sont disponibles pour acheter aux USA, une détention en nom propre est possible mais la détention sous une société type LLC est une option qui a ses avantages

Détention en nom propre

Acquérir un bien immobilier aux USA en nom propre est possible, c’est la solution la plus simple, elle a ses avantages et ses inconvénients.
Une détention en nom propre expose directement le propriétaire à des problèmes éventuels de type légaux, et administratifs. Si l’objet de l’acquisition est un usage personnel et / ou type résidence secondaire cette détention est recommandée.
Pour un achat de type investissement locatif ou achat / revente, la création d’une structure de type LLC est recommandée.

Création d’une structure type LLC

Détenir un bien immobilier aux USA ne doit pas vous exposer inutilement, la création d’une structure qui détient le bien pour la durée de l’investissement apporte plusieurs atouts non négligeables.
– Un cloisonnement entre votre patrimoine personnel et professionnel
– Une protection supplémentaire en cas de sinistre
– Une simplification administrative pour la gestion
– Un fonctionnement facilité par les statuts de la société
La création d’une société dans le but d’acquérir de l’immobilier aux Etats Unis est valable dès le premier achat mais sera plus économique si plusieurs biens sont placés dans la structure.
D’autres avantages de type héritage et fiscalité sont aussi déterminants dans la création d’une structure juridique aux USA, chaque investisseur ayant des attentes et une structure familiale différente, une décision au cas par cas est nécessaire.

L’acquisition immobilière est réalisable de plusieurs façons aux USA

Les achats comptant représentent une part importante des investisseurs désireux de générer une rentabilité locative importante sur leur capital.
Cependant les portes du financement sont ouvertes aux investisseurs étrangers, en effet les banques offrent des prêts hypothécaires aux non-résidents souhaitant acheter aux USA.
Les financements sont disponibles sur des durées entre 15 et 30 ans avec des taux fixes ou ajustables. Ce type d’acquisition permet de constituer un patrimoine aux USA avec un apport situé entre 30 et 40%.
Le loyer net permettant de couvrir les mensualités du prêt, ce montage est une façon intelligente de développer un parc immobilier aux USA.

Financer un achat immobilier aux USA

Les loyers générés par un investissement locatif permettent d’utiliser le « leverage » du prêt immobilier pour acquérir un bien, ces derniers étant proportionnellement élevés par rapport aux prix d’acquisition du bien.
Cependant le financement est aussi disponible en France avec un nantissement sur un bien existant, généralement une résidence secondaire détenue sans emprunt.
Chaque stratégie ayant ses avantages et ses inconvénients :
– Financement aux USA :
Inconvénient : Taux d’intérêt plus élevé /
Avantages : Pas de risque de change / Pas de pénalité de remboursement anticipé
– Financement en France :
Inconvénients : Risque du taux de change
Avantages : Taux d’intérêt faible / considérer comme un achat comptant aux USA

Ces différentes options permettent aux investisseurs de profiter de la flexibilité et de l’attractivité du marché immobilier aux USA.

L’attractivité du secteur immobilier aux USA

Le marché locatif étant très dynamique depuis la crise bancaire de 2008, la demande locative est forte et les rendements toujours intéressants.
En effet le marché de l’investissement locatif aux USA est attractif pour plusieurs raisons :
– Une forte demande locative liée aux restrictions d’obtention du crédit
– Un développement économique et démographique des métropoles
– La protection légale du bailleur supérieur aux pays européens
– Fiscalité avantageuse sur les revenus fonciers aux USA
Les opportunités sont présentes dans les agglomérations comme Orlando en centre Floride, avec une population en forte hausse et une demande de logements très active.
Depuis 2012 les loyers ont progressé avec les valeurs ce qui permet de maintenir une forte rentabilité locative sur l’investissement
Les nouvelles constructions permettent de freiner l’augmentation des prix, mais aussi de proposer un nouveau type d’investissement, plus récent, avec des garanties décennales et un attrait locatif supérieur.
En effet, un bien neuf placé sur le marché possède un effet attrayant ce qui permet de capter un loyer avec une prime de 5 à 10% sur un bien équivalent plus ancien.
L’agglomération d’Orlando offre une large sélection de biens, tant dans le neuf que dans la revente, avec 3 types de biens différents : la maison individuelle, le condo (appartement) et le Town house (maison mitoyenne).

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