Comment estimer le loyer d’un local commercial ?

Depuis le début de l’année de 2017, la révision des valeurs locatives d’un local commercial est entrée en force. Ces valeurs permettent de calculer la fiscalité locale d’une entreprise. Elles modifient donc toutes les charges appliquées aux entreprises comme les taxes foncières, la taxe d’habitation, la cotisation foncière et l’enlèvement des ordures. C’est la nouvelle valeur locative qui est appliquée aujourd’hui. Elle se détermine à partir d’une grille tarifaire qui concerne la catégorie des locaux, la destination, la nature et l’utilisation.

Les règles d’estimation de la valeur locative d’un local commercial

L’estimation de loyer d’un local commercial est un élément important pour une entreprise, car elle permet de connaître le bon prix pour augmenter la rentabilité au cours d’un investissement. La meilleure solution est de l’estimer par rapport au prix du marché et non aux besoins. Le loyer prend en compte quelques critères, dont la répartition des charges. En effet, le loyer peut diminuer si le locataire paie la totalité des charges comme les taxes foncières, la taxe d’habitation, etc. Il y a aussi le pas de porte ou le droit du bail qui est fixé selon l’offre et la demande. Le loyer diminue si le propriétaire prévoit de fixer un droit de bail.

Selon le bail commercial, il n’existe pas de réglementation qui précise le montant du loyer initial. Ce dernier est fixé entre le locataire et le bailleur. Sa fixation doit prendre en compte la valeur locative et la réalité économique. Le calcul se base à partir de la surface du local, la localisation et le tarif de la catégorie au mètre carré.

Pour le calcul de la valeur locative d’un local commercial, il est nécessaire de prendre en compte quelques critères : la destination du local, ses caractéristiques, les obligations entre le bailleur et le locataire sur la distribution des charges et le prix du secteur d’évaluation. Elle est fixée par une grille tarifaire et ne se base plus sur les règles cadastrales de 1970. Cette grille se réfère à une liste qui comprend environ 39 catégories et sous-groupes.

La formule de la valeur locative est : surface pondérée x tarif de la catégorie x coefficient de localisation. La surface pondérée se calcule à partir de la superficie totale mesurée au sol et l’arrondie au m² inférieur. Elle concerne toutes les pièces, que ce soit le rez-de-chaussée, les sanitaires, la mezzanine, la cave, etc.  Le tarif de la catégorie se fixe à partir de la catégorie du local. Il est visible sur la grille tarifaire du secteur dévaluation. Et pour le coefficient de localisation, il tient en compte les secteurs géographiques du local selon le secteur d’évaluation. Il se calcule sur la base du tarif par mètre carré de chacune des catégories.

Dès que la valeur locative est fixée, le montant du loyer dépend des charges que le locataire peut supporter. Si toutes les charges sont supportées par le locataire, le montant du loyer est en baisse. Par contre, s’il ne supporte aucune charge, alors le montant peut dépasser la valeur locative si le lieu profite d’un dynamisme commercial important. Ce fait peut augmenter jusqu’à 20% de plus que la valeur locative.

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