Les idées reçues sur le régime réel

Le régime réel a pour avantage de faire profiter d’une fiscalité avantageuse, mais il fait l’objet de nombreuses idées reçues. Lorsqu’un investisseur loue un appartement meublé, il peut opter pour deux régimes :

  • Le régime micro-BIC aussi appelé régime forfaitaire (le propriétaire est imposé sur la moitié des recettes).
  • Le régime réel qui permet de déduire les charges et amortissement des revenus locatifs.

Voici les principales idées reçues sur le régime réel

► Expert-comptable : Contrairement à ce que beaucoup pensent il n’est pas obligatoire d’avoir un expert-comptable. Le régime réel est plus complexe que le micro-BIC au sujet des obligations déclaratives, mais un propriétaire bien informé peut établir seul sa liasse fiscale.

► Intérêts d‘emprunt : Le régime réel permet de réaliser des économies d’impôts, même lorsque que le propriétaire n’a plus d’intérêts d’emprunt ou de travaux à faire il reste intéressant fiscalement parlant.

► Loueur meublé professionnel : Le propriétaire ayant choisi le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), bénéficie du régime micro-BIC. Pour bénéficier du régime réel le l’investisseur doit contacter le Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l’année au cours de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime.

► Revenus locatifs dépassant 23 000 € : Lorsque les revenus fonciers dépassent 23 000 € le propriétaire n’a pas automatiquement le statut de LMP (loueur meublé professionnel), ce dernier doit en effet s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés. Le statut LMNP est conservé quel que soit le montant des revenus de sa location meublée. Si les revenus fonciers annuels sont supérieurs à 23 000 € et qu’ils dépassent les revenus professionnels du foyer fiscal, le propriétaire peut prétendre au statut LMP.

► Statut LMNP et obligation de création d’entreprise : En enregistrant son activité LMNP (obligatoire) via le formulaire P0i, le propriétaire obtient un numéro de SIRET. Celui-ci lui permettra de télétransmettre sa liasse fiscale dans le cadre d’une déclaration de revenus locatifs au régime réel.

► Amortissement du bien : Même si le bien a été acheté depuis quelques années, l’investisseur souhaitant louer son bien pourra l’amortir à sa valeur actuelle au régime précédemment loué.

► Ancien propriétaire du logement au régime réel : En acquérant un bien meublé déclaré par l’ancien propriétaire au régime réel, l’investisseur peut bénéficier de l’amortissement sur la base de la valeur d’achat du bien au démarrage de votre activité de loueur meublé.

► Calcul de la plus-value à la revente : L’amortissement du bien n’a aucun impact sur la plus-value en cas de revente en LMNP.

Le choix du régime (réel ou BIC) lors d’une location meublée peut donc paraître complexe. Cependant, des experts en gestion de patrimoine, spécialistes du dispositif Censi-Bouvard LMNP peuvent vous accompagner dans vos projets d’investissements immobiliers.

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