Une location meublée professionnelle (LMP) est un local d’habitation qui doit être doté de tous les ameublements et équipements nécessaires à la vie quotidienne. Il s’agit d’une condition sine qua non pour entrer dans cette catégorie de logement, et en cas de manquement, le locataire est en droit d’ester en justice pour tenter de bénéficier des avantages de la loi sur les locations nues.
Les avantages fiscaux d’une LMP
En termes d’imposition, les LMP entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux de laquelle sont exclues les locations nues et ne concernent que les locaux d’habitation. Il revient au locataire et au propriétaire de fixer librement la plupart des conditions d’une telle location, comme le montant du loyer, la rémunération de l’intermédiaire ou le dépôt de garantie. Ces différents aspects ont comme cadre légal la loi du 6 juillet 1989 qui ne concerne pas les locations nues.
La durée minimale du bail d’une LMP est fixée à un an. Le bail peut être prolongé tacitement pour une année supplémentaire aux conditions initiales. Cependant, le propriétaire peut proposer au locataire des aménagements du contrat trois mois avant l’échéance du bail. Il peut notamment réajuster le montant du loyer et des charges ou changer le nombre de pièces louées. Dans le cas où il ne souhaite pas renouveler le bail, il doit impérativement informer le locataire, lui accorder un préavis de trois mois et justifier sa décision. Les motifs recevables sont la reprise ou la vente du logement et l’inexécution par le locataire de ses obligations.
Les avantages fiscaux d’une LMP sont multiples. En premier lieu, une réduction du revenu imposable. En effet, le propriétaire peut déduire davantage de charges que le propriétaire d’une location nue, car l’ensemble des frais peut être déduit à leur montant réel, et non pas uniquement ceux déductibles pour les locations nues. Les droits de mutation payés lors de l’achat peuvent être déduits immédiatement ou de manière étalée sur les cinq premières années. En outre, le propriétaire d’une LMP peut imputer de la totalité de son déficit éventuel sur ses revenus, alors que le bailleur classique ne peut imputer son déficit qu’à hauteur de 10700 euros.
Une LMP est soumise au régime des plus-values professionnelles qui peuvent être exonérées d’impôts si le professionnel exerce l’activité depuis au mois cinq ans et si les recettes HT ne dépassent pas 90000 euros. Si le montant du chiffre d’affaires est compris entre ce montant et 126000 euros, le propriétaire peut prétendre à un allégement dégressif.
